주택 매각, 세금 걱정 없이 하세요
주택 매각, 세금 걱정 없이 하세요
미국 세법 IRC Section 121은 주택 매각 시 발생하는 양도 차익에 대해 최대 $500,000까지 비과세 혜택을 제공합니다. 이 대화형 가이드는 복잡한 세법을 쉽게 이해하고, 당신의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 찾도록 도와줍니다.
3단계 비과세 자격 진단
간단한 질문에 답하고 비과세 혜택 자격 여부를 바로 확인하세요.
1. 소유 테스트 (Ownership Test)
주택 매각일 직전 5년 동안, 총 2년(730일) 이상 이 주택을 소유하셨나요?
2. 사용 테스트 (Use Test)
주택 매각일 직전 5년 동안, 총 2년(730일) 이상 이 주택에서 주 거주지로 거주하셨나요?
3. 룩백 테스트 (Look-back Test)
지난 2년 동안 다른 주택 매각에 대해 이 비과세 혜택을 받은 적이 있나요?
비과세 혜택 계산기
당신의 재정 정보를 입력하여 예상 양도 차익과 비과세 금액을 계산해보세요.
다양한 상황별 솔루션
임대, 이혼, 신탁 등 복잡한 상황에 대한 세법 규정을 확인하세요.
주택을 임대 또는 사업용으로 사용한 경우, 세금 계산이 복잡해집니다. 핵심은 **'거주 후 임대'**가 **'임대 후 거주'**보다 훨씬 유리하다는 것입니다.
❌ 임대 후 거주 (불리)
먼저 임대를 주고 나중에 거주한 경우, 임대 기간은 '비적격 사용' 기간으로 간주되어 양도 차익의 일부가 비과세 혜택에서 제외됩니다. 또한 임대 기간의 감가상각비는 최대 25% 세율로 과세됩니다. (이중 불이익)
✅ 거주 후 임대 (유리)
먼저 2년 이상 거주하여 요건을 충족한 후 임대한 경우, 해당 임대 기간은 '비적격 사용'으로 보지 않습니다. 따라서 감가상각비 환수분을 제외한 전체 양도 차익에 비과세 혜택 적용이 가능합니다.
주의: 홈오피스 사용 등으로 감가상각비 공제를 받았다면, 그 금액은 비과세 혜택을 받을 수 없으며 최대 25% 세율로 과세(Recapture)됩니다. 이는 두 시나리오 모두에 적용됩니다.
이혼 시
- 소유/사용 기간 합산: 이혼 합의로 주택을 받은 배우자는 전 배우자의 소유 및 사용 기간을 자신의 기간에 합산할 수 있습니다.
- 비거주 배우자 혜택: 합의에 따라 한 배우자가 집에 계속 사는 경우, 집에서 나간 다른 배우자도 거주하는 전 배우자의 사용 기간을 인정받아 나중에 자신의 비과세 혜택($250,000)을 주장할 수 있습니다.
배우자 사망 시
- $500,000 혜택 유지: 생존 배우자는 배우자 사망일로부터 2년 이내에 주택을 매각하면 최대 $500,000의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (단, 사망 직전 부부가 공동 혜택 요건을 충족했어야 함)
신탁에 주택을 편입하는 것은 상속 계획에 유용하지만, 비과세 혜택에 영향을 줄 수 있습니다. 핵심은 신탁의 종류입니다.
- 취소가능 신탁 (Revocable Trust): 일반적으로 '설립자 신탁(Grantor Trust)'으로 간주됩니다. 세법상 신탁 설립자가 주택을 직접 소유한 것으로 보아, 설립자가 소유 및 사용 요건을 충족하면 비과세 혜택이 유지됩니다.
- 취소불가능 신탁 (Irrevocable Trust): 만약 '비설립자 신탁(Non-Grantor Trust)'으로 구조화되면, 신탁 자체가 독립된 납세자가 됩니다. 신탁은 '거주'할 수 없으므로 사용 테스트를 충족하지 못해 비과세 혜택을 잃을 수 있습니다.
전문가 조언: 주택을 신탁에 편입하기 전, 비과세 혜택 보존 여부를 반드시 상속 및 세무 전문가와 상담해야 합니다.
주(State)별 세금 비교
연방세가 면제되더라도 주별로 다른 세금 규정이 적용될 수 있습니다. 대표적인 두 주를 비교해보세요.